城市更新 | 广州旧村改造选择合作企业政策的历史沿革
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【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建筑工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。
彭鹏
广东广悦律师事务所
房地产与建设工程部 | 研究员
黄晓旭
广东广悦律师事务所
房地产与建设工程部 | 研究员
自广州启动“三旧改造”工作伊始，一以贯之采取的即是“政府出资、政府建设”的政策，鲜少引入其他资本参与改造工作。但是自2006年起，政府主导改造随之而来的巨大资金压力使得广州市政府对引入社会资金参与城市更新的方式出现“松口”，提出了“中调”概念，也就是允许社会资本参与城中村改造以缓解资金压力。合作改造模式需要引进合作企业共同完成改造，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业，或者通过融资地块公开出让引进合作企业进行改造。
从时间的维度来看，广州旧村改造选择合作企业的相关政策可以分为三大阶段（具体见下表）：
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第一阶段：旧政策指导下引入合作企业的流程
根据《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改函[2011] 51号）的规定： 村集体经济组织应依据其章程，通过集体表决程序（应到会代表2／3以上同意）决定选择合作企业的方式：公开招标或集体表决方式。
（一）公开招标方式
由集体经济组织编制公开招标方案，将招标方案报区政府呈批；区政府批复同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
（二）集体表决方式
（三）特殊问题的处理
1、第三方资金管理：专户专用，以50%现金+50%银行保函的方式投入，区府成立资金监管小组，由村集体、区府、银行三份签订《资金监管协议》，由资金监管小组对每一笔资金的进出进行监督和管理。
2、第三方利益实现：主要通过协议出让的方式取得融资地块的建设用地使用权进行商业开发，实现第三方利益。具体可以以合作开发、成立项目公司、股权转让等方式运作。
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第二阶段：“1+3文件”指导下引入合作企业的流程
“1+3文件”的发布标志着包括立法、配套政策、部门规章在内的“城市更新政策体系”正式形成，广州市城市更新工作进入了常态化的发展阶段。根据“1+3”文件的规定：旧村改造引入合作企业需在项目实施方案批复后公开引进，且土地需公开出让，引入形式分为一次性引入或按照土地整理、土地开发阶段分别引入。
（一）一次性引入
（二）分别引入
（三）保证金、复建安置资金
“1+3政策”特别规定了在动迁前，需在指定银行账户，结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安置资金。
（四）项目公司股权变更
村集体经济组织成立的全资子公司，转让部分股权给其他企业的，应当视为和该企业为合作改造关系；转让全部股权的，需要经过成员大会表决通过后，应当在市或所在地区一级三资交易平台公开挂牌转让。
（五）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》的新规定
1、引入合作企业时间点由项目实施方案批复后变更为基础数据经区政府审核公布后；
2、引入合作企业公告时限变更为不少于45日，参照《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的规定执行；
3、规定自然村可以单独进行改造。土地登记为自然村（经济社）的，自然村（经济社）可以申请改造，登记为行政村（联社）的，行政村（联社）同意后，可以申请改造。
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第三阶段：新政策指导下引入合作企业的流程
2018年1月4日，广州市城市更新局引发的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》进一步详细、明确的规定了旧村改造选择合作企业应当遵循的流程，该政策是目前旧村改造选择合作企业最新的政策，本文将其称之为“新政策”。
（一）划分了合作企业及合作意向企业，首次提出合作意向企业的概念
合作意向企业是指村集体经济组织在选择合作企业前，按照《意见》规定的程序引进的具有合作意向的企业。表面上看起来，是否成为合作意向企业似乎不影响后期正式参与合作企业的招商竞选，但其实不然。在之前的《征求意见稿》、《城市更新办法》中，引入合作企业的方式均明确规定为“招标”或“招拍挂”的方式，但在《意见》中则改为“招商”。也就是说评选的方式和标准由村集体自己决定，只要村集体的招商方案通过政府审批及村集体投票同意通过后，通过政府公共交易平台公开招商即可。因此，前期尽早介入村集体经济组织成为合作意向企业，能够增强村集体改造的信心，也就更有把握成为合作企业。
（二）强制性规定
《意见》中明确规定为“应当”的包括以下几个方面：
1、合作意向企业、合作企业的资质。即必须为（一）近3年内无不良诚信记录；（二）企业注册资本不少于1亿元；
2、合作改造的旧村，未经村集体经济组织同意，合作企业成立的项目公司不得变更股东、转让股权；
3、合作意向企业不得自行开展基础数据调查；
4、要求合作意向企业在签订《合作意向协议》之日起30日内缴纳履约金。
（三）引入合作意向企业、合作企业的流程
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